Giấy tờ cần thiết để dự án chung cư đủ điều kiện mở bán

Hiện nay việc lựa chọn mua căn hộ chung cư làm nơi “an cư lạc nghiệp” được nhiều người ưa chuộng, không chỉ thu hút người có thu nhập thấp mà còn thu hút được giới thượng lưu.  

Vậy chủ đầu tư một dự án cần chuẩn bị những gì khi muốn đưa ra bán một dự án và cùng các điều kiện để mở bán một dự án chung cư? Bài viết này sẽ giúp bạn tìm hiểu về các giấy tờ cần thiết để dự án chung cư đủ điều kiện mở bán.

Trong quá trình tư vấn rất nhiều lần chúng tôi nhận được câu hỏi từ phía khách hàng về vấn đề pháp lý và điều kiện mở bán của chung cư. Khi họ phải “xuống tiền” để mua một mái ấm thì họ phải được quan tâm đến những quyền lợi hợp pháp và chính đáng của mình, đó cũng là điều dễ hiểu. 

Việc mua, bán căn hộ, tài sản hình thành trong tương lai được quy định rõ tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014.  

Theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.  Trường hợp là nhà chung cư,  tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà có được quy định tại khoản 1 điều 55 luật Kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở, thông qua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010 NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở.  

Chia sẻ thêm luật sư Hiếu cho hay, để được huy động vốn theo hình thức trên chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm đ khoản 2 điều 9 như sau: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt,  đã xây dựng xong phần móng của nhà ở,  đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”.

Ngoài ra việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 69 Luật nhà ở, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68,  Điều 69 của Luật nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

Nếu trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở xây dựng phải kiểm tra hồ sơ nếu hồ sơ có đủ giấy tờ kèm theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư,  nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn bản nêu rõ lý do.  

Trong trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán,  cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán,  cho thuê mua nhà ở này, Sở xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê nhà ở này, Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.  

Trong trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện có văn bản thông báo của Sở Xây dựng. 

Đồng thời các tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định trong trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê,  thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê,  thuê mua nhà ở phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó, nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua,  thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật, trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua,  thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động theo quy định của pháp luật về xử phạt hành vi vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. . .

Hiện có nhiều dự án mặc dù chưa được khởi công xây dựng nhưng đã được mở bán dưới hình thức “đặt cọc giữ chỗ” - một cách dùng từ để lách luật,  bản chất hành động này vẫn được coi là một hình thức huy động vốn. Theo điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành được nghiệm thu phần móng mà huy động vốn theo “nhận cọc giữ chỗ” là không đúng với các quy định của pháp luật.

Khách hàng lựa chọn mua sản phẩm giai đoạn đầu công bố dự án có thể được áp dụng nhiều chính sách ưu đãi cả về giá cả và phương thức thanh toán.  Tuy nhiên để tránh những rủi ro đáng tiếc, trước khi “xuống tiền” vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai khách hàng nên chọn những dự án có đủ giấy tờ chứng minh chủ đầu tư chưa được cấp phép xây dựng.  Điều này chứng tỏ dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng. 

Việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín mà trong hợp đồng mua bán có cam kết cụ thể thời gian bàn giao cho khách hàng.  Khi lựa chọn mua nhà chung cư khách hàng nên tìm hiểu những yếu tố liên quan đến dự án như chủ quyền đất, giấy phép bán, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh, sai lầm thường gặp khi mua chung cư. . .Như vậy chúng ta sẽ bảo đảm được quyền lợi hợp pháp và chính đáng của mình. 

Trên đây là bài viết tham khảo của xemnha.vn về những giấy tờ cần thiết để dự án chung cư đủ điều kiện bán, chúng tôi hy vọng sẽ giúp bạn có quyết định sáng suốt nhất khi chọn ngôi nhà tương lai.